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2015年10月

2015年10月13日 (火)

トヨタホーム 決め手と残念な点

 建築会社はほぼトヨタホームで、ユニット工法シンセに決まりそう。 今図面を作成中だが 決め手は、、

○軽量鉄骨で耐震性に優れる。
○梁なしの広いペースが作れ、インナーガレージに最適。
○工場生産のため職人の腕によるところが少なく、欠陥住宅ができにくい。
○全館空調のスマートエアーズがある。
○大手ハウスメーカーという漠然とした安心感。

 だが欠点も多い、承知の上だ。 鉄骨なので揺れやすく高気密高断熱にしにくい。断熱材がグラスウール一択。窓枠がクロス巻き込み。ユニット工法のシンセは形や大きさに制限が多く、変形地に不向き。間取りでは、階段、窓、出入り口の位置に自由度が少ない。

 工場生産のため画一的な家になりがち。設計士A氏談「建築は現場の職人さんが作ってこそ心が入ったものができる」と。といっても、基礎は現場で作るし、壁紙や床も現場で張るので、結局は職人さんの腕に頼ること多し。

 全館空調の機能が残念。エアコンを中央に設置したようなもので各部屋で温度調整や風量調整ができない。加湿機能なし。一階は機械に小部屋をとられる。ちなみに、三菱電機のが最も高性能で各部屋で温度調整が可能らしい。セキスイハイム/三井ホームのは各部屋で風量調整のみは可らしい。アズビルのは二つのゾーンに分けて風量の調整ができるよう。

 布基礎に防湿コンクリート打ちサイディングは釘打ちのみ金具留めはなし。寄せ棟か切り妻の瓦屋根、陸屋根と片流れはま四角の建築のみ。鉄板屋根なし。つまり太陽光ユニット搭載に不利。床材は合板のみ、無垢板なし。内装の選択肢が少なすぎる。

 鉄骨でかかったコストを、断熱材や窓枠、外壁、床などで切り詰めてる感じ。欠点をあげていくとつぎつぎでるが、悩んでもきりがないのでここらで次のステップへ行こう。

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2015年10月12日 (月)

建築会社の選び方

 家を建てるには、建築会社を選ばなければならないけれど、そこにつまずいていてなかなか先にすすまない。 

 建築設計には大きく分けて3三つの形がある。
1)設計士に依頼し入札等で工務店を選ぶ
2)大手ハウスメーカー
3)地元の中小工務店
 自分なりにそれぞれの利点欠点をまとめてみた。

 1)はまず建築家と言われる設計士に図面を書いてもらい、できあがった設計図をもとに入札などで工務店を選ぶ方法。

 利点;美しい家ができる(だろう)。設計士のセンスによるところがおおきいけど。材料の選択肢はほぼ無限にあり、間取りも自由。設計士が設計から施行まで一貫して管理し責任をもってくれる。できあがったあと長いつきあいになるので設計士のとの相性が重要。

 欠点;一番の問題はその設計士をどうやって見つけるかということ。何人かに面談して気の合う人を見つけることになるのだけど、決まったあとで変更ができないし、一番悩むところである。設計士に建築の約10%程度の設計料かかるのと、ついいい材料を選んでしまうので、費用が高くなる。別途工務店を選ばなければならないが、ほぼ設計士任せになる。

 2)最もアクセスしやすいのが大手ハウスメーカー。

 利点;近くに展示場があれば実際に見に行くことができ、セールスマンが豊富にいて気軽に相談にのってくれる。ただ、展示場はでかすぎて建築の参考にならないことが多い。知ったブランドは安心感があり、突然倒産して路頭に迷うことが少ない。工期が短く、決まった工法で欠陥住宅ができにくい。

 欠点;住宅展示場の維持や広告宣伝などに費用がかかりそれが建築費に上乗せされるので価格が上昇する。ただ、大手ハウスメーカーは値切っても品質に影響がでないとどこかにあった。営業に多くの人員をさいてるので、当然価格に反映する。大量に仕入れて価格をおさえてるので、安くしようとすると仕様が制限される。営業、設計、施行、アフターサービスと担当が次々とかわるので、責任の所在があやふやになり、後で言った言わないで問題となることあり。

 3)中小工務店でおかかえの建築士が最も安くできる。

 利点;安くて自由度が多いが、建築は価格に比例するので安い家はやっぱり見ためも安っぽい。設計から施行とアフターまで一貫してお世話になる。担当が変わらないのでその都度都度で確認する必要がない。ただ、工務店のレベルに左右され、特に現場監督の役割が大きく良い会社を選ぶのが重要なのだが、これがまた難しい。

 欠点;こういうご時世なので突然倒産や夜逃げがないともかぎらない。現場監督や職人の腕のレベルに左右され、欠陥ができやすくいらぬ心配が多くなる。

 いまは2)のパタンで交渉中だが 3)になるかもしれない。

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2015年10月11日 (日)

ハウスメーカーで迷う/トヨタかハイムか

 大手ハウスメーカーのトヨタホームとセキスイハイムの2社にしぼって図面を書いてもらうことにした。

 リビング階段と吹き抜けがほしく、寒いのは嫌だから、全館空調の導入実績の多いメーカーを選んだ。三井ホームや三菱地所も全館空調で有名だが、近くに代理店やモデルハウスがないのでやめ。トヨタとハイムは同じ鉄骨ユニット工法だが、中身は全然違っていた。両社の違いを比較する。
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 基礎外壁や屋根の基本性能はハイムの方が高く、その分初期費用が高価になるが将来のメンテナンス費用は安い。全館空調は高気密高断熱なほど活かせるが、鉄骨造りのためその点が不利なのは両社とも同じだ。断熱材は両社ともグラスウールを使用し性能に多くは望めないが、ハイムの方が気密性へのこだわりが高く完成後にC値を測定する。トヨタはC値やQ値無頓着

 全館空調は、トヨタは「スマートエアーズ」という名で、一階に半畳ほどの小部屋が必要だが、二階は屋根裏に設置。ユニットの性能は5kW(追記;2016年4月に大容量6.3kWが追加された)。ハイムは「快適エアリー」で、一階は床下に設置し床下全体を暖めるため、設置スペース不要で床が暖かいが、二階には半畳ほどの設置スペースがいる。ハイムは各部屋で風量調整ができる。性能は4から7kWぐらいまで数種類あり。つまり全館空調の性能はハイムの方がすこし上。

 メーターモジュールのトヨタは横幅6000mmの車二台が並列駐車できる柱なしガレージが可能。ハイムは最大幅5400mmなので横二台駐車はすこしきつい。トヨタのほうが柱なしで広い空間がとれる。

 できあがった図面は、トヨタは横に二台駐車できるビルトインガレージがあり、その分間口が狭くなるので、玄関が奥にある。ハイムは、縦二台の駐車場で、南道路に広く面するLDKがある。この縦に駐車するのは使いにくそうで、南に広いLDKがあるのはよいが、前が道路で外からプライバシー丸見えで、ハイムのプランは気に入らなかった。

 契約を早くと迫るハイムに対し、何度も図面の手直しに応じるトヨタ。こうしてるうちトヨタのプランの方の出来がよくなり、トヨタに一本化することにした。ただ、まだ契約はせず、最終図面が完成してからとした。まだまだ、手直しする点が多く残ってるのだ。キッチンやトイレなどの設備も決まってない。中途半端な時点で契約すると後の追加費用が割高になる。ハイムはまず契約ありきと言う感じで好きになれなかった。この点が担当営業マンの考えに寄るところが大きいのか、会社の方針なのかは不明。

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2015年10月 9日 (金)

土地と工務店で迷う

 地元の不動産屋にいくつか土地をさがしてもらい、めぼしいところを押さえて工務店を選定していたら、その土地に購入希望の問い合わせがあったと連絡が。最初からすこし価格が下がっており、先に土地を買うことにした。

 その後、なかなか建築会社が決まらない。土地を買った不動産屋おかかえの工務店に図面を書いてもらったがしっくりいかず、近くの住宅展示場へ足を運びモデルハウスを見て回った。ATCの輸入住宅メーカーに連絡をとると、早速やって来られ土地を見せてほしいというので案内したら、図面を書いてまたやって来られた。が、予算とイメージが合わずボツに。

 これまで一体どのくらい接触したろうか。いまざっと思い出しても、この一年間で、住宅展示場二カ所のハウスメーカーのモデルハウス12件、展示場にない大手メーカー営業マン1件、輸入住宅営業マン2件、個人の一級建築士2人、地元の工務店設計士3人。

 工務店が決まらないので、先に設備のショールームに行った。リクシル、TOTO、トクラス、パナソニックなどなど。住宅というのは実にたくさんの部品からできてるんだなと感心。キッチンだけでも何種類あるんだろうか。見ていくうちにだんだんと目が肥えてくる。モデルハウスを再訪してみるとまた新しい発見に出会う。そんなこんなで時間だけがすぎて、最終的に大手ハウスメーカー2社にしぼって図面を書いてもらうことにした。

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2015年10月 8日 (木)

土地を買うときの費用の注意

 土地は広告にある額面の金額で買えると思っていたが、そうではなく、思わぬ出費がかさんだので、ここでその追加費用をいくつか述べる。

 仲介手数料と固定資産税 

 不動産会社が所有してる土地を買うときは発生しないが、他人が持っていて不動産会社に売買を依頼してる土地を買うときには仲介手数料が発生する。これがけっこう高くて、法律で手数料の上限がきまってるものの、多くの不動産会社は上限一杯まで請求する。400万円超の物件なら、3%+6万円かかるので、1000万円の土地なら約39万円追加費用が必要となる。ここのとこ単純な3%でないところが注意、各段階の積み上げになる。買おうとしてる土地が誰の持ち主か確認しましょう。 
 さらに、この年の固定資産税も日割りで負担しなければならない。額面通りの金額では買えないのだ。

 登記費用

 司法書士に依頼して登記する費用もけっこうかかる。登録諸費用と司法書士への報酬あわせて、ぼくの場合は約20万円ぐらいだった。自分でやるというのもあるそうだが。

 不動産取得税 

土地を買うと一回きりで不動産取得税というのがかかる。ただし、購入して3年以内に住居を新築すると減免される。実際は購入したら半年ぐらいに、新居の建築確認証か契約書を提出するように手紙がとどいて、提出できなければ一旦納付して書類がそろってから払い戻しの申請をすることになる。 ぼくは提出期限がぎりぎり間に合わなかったけれど、税務署に電話して、仮契約書で一旦受け付けるというのでハウスメーカーに仮契約書をつくってもらい郵送し、後日に本契約したあと再度提出した。まだ請求が来てないのでいくら払うのかわからないけど。

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2015年10月 6日 (火)

気密その2~高気密高断熱の一条

 通気断熱工法家付き土地をあきらめたぼくらは、土地はいったんおいといて建築会社を先に選ぼうと考えた。その筆頭が高気密高断熱の雄、一条工務店だった。

 2x4パネル工法にポリスチレン断熱材と両面樹脂製の三重防犯ガラス窓で気密断熱を高め、熱交換器のついた第一種換気システムとの組み合わせは業界一の高性能住宅だろう。トイレや浴室を含む全館床暖房で冬は快適、エコキュート付きオール電化と、導入費用ゼロの太陽光発電は家計に優しい。完成前にはC値を測定しきちんと性能を評価する。

 ぼくは、こんな一条の家がとても気に入って何度がモデルハウスや新築宅を訪ねた。けれど、ぼくの要望である玄関と室内の段差をなくすことや、洗面台の高さを90cmまで上げることははむりだと言われた。気密性を保持するため規格外の工事が困難なのだ。確かに価格対性能比はすばらしい。コストダウンのためにキッチンや洗面台、お風呂、収納家具などほぼ自社で生産し設置してるのだ。だが、仕様品以外だと価格が跳ね上がる。

 高性能の家をそれなりの価格で供給する姿勢は良いけれど、その分バリエーションが乏しい。何軒か訪ねた家は、かつてどこか見たように思えてしまう。残念だけど採用を見送った。

 (追記;ぼくの建てたトヨタホームの気密断熱性能はこちら

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2015年10月 5日 (月)

気密その1~通気断熱WB工法

 高気密高断熱住宅は、建物を冷蔵庫のような密閉した空間にして、エアコンの効率を高め光熱費を節約するのが目的。しかし、換気が悪くシックハウス症候群などの弊害がでる。そこで、24時間換気システムが必要になりそれなりの電気代かかってしまう。

 その相反する考えが通気断熱工法だ。外気を導入して空気層を作ることにより断熱する。代表的なのがWB工法で、この工法では夏は家内外の空気はイケイケの状態で、冬は形状記憶合金で通気口が閉まるようになってるものの気密性は低い。

 2003年の建築基準法で新築住宅には24時間換気の設置が義務づけられ、2時間に一回家中の空気が入れ替わる換気量を確保しなければならない。WB工法の家も法律に従い換気扇はついてるけど、実際は換気扇なしでも十分量の空気が入れ替わるらしく、24時間換気扇を回さなくてもよいエコな工法だと思う。特に冬は換気扇をOFFにしてる事が多いと聞く。第三種換気で外の冷たい空気がそのまま室内に入ってくるためだ。

 最初の候補地はWB工法工務店の建築条件付き土地だった。実はこの時に始めてWB工法を知った。確かに高温多湿な日本の夏にはよいだろう。でも冬はちょっと寒そう。本当にこの工法がよいならもっと普及しても良いはず、でも実際幅をきかせてるのは高気密住宅なのはなぜ、など考えてるうちに契約期限がやってきて、結局やめることにした。

 (追記;ぼくの建てたトヨタホームの気密断熱性能はこちら

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2015年10月 3日 (土)

理想の間取りとボツになった図面

 最初に接触した工務店で、ぼくら夫婦は理想の間取りを伝え、書いてもらった図面は契約にこそ至らなかったが、今でも一つの完成形と考えている。ぼくたちが伝えた希望は、

 道路から玄関を通り室内まで段差なし
 玄関スペース不要でいきなりLDK
 ビルトインガレージで雨でもぬれずに帰宅
 リビング階段とリビング吹き抜け
 吹き抜けを通して子供部屋に声が通る
 一階に主寝室 そばにトイレ洗面とお風呂
 寝室にクローゼットと書斎
 対面型キッチン
 ゴミ捨てがしやすい導線
 キッチンと洗面台の高さを90cmまで上げる

 設計士はぼくらの要望をほぼ取り入れて図面を作成し、とても満足できるものができ、設計士自身も自画自賛だったようで、今でも参考プランとしてホームページで見ることがでる。

 Syakudo_main

 それでも採用に至らなかったのは、土地が良くなかったから。北入りで前に道路がありLDKの窓は開けにくく、南にすぐ家が建っており南に普通の窓が取れない、つまり一階はほとんど窓から外がみえない。これでは今晴れなのか雨なのかわからない。

 また、建築条件付土地でその工務店は通気断熱工法という高気密高断熱とは対極の工法だった。リビングに広い吹き抜けを通し二階セカンドリビングにつながる広い空間があり、冬はコールドドラフトが起き暖房効率が悪くなり光熱費がかさみ寒そうな気がした。今は二階に主寝室など一部考えを変え再設計中。

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2015年10月 1日 (木)

家を建てようとおもった

 そろそろ、家を建てようと思った。

 自由設計の注文住宅。

 高い買い物になるので、後悔しないようにと、まず間取りの本を買って読んだ。何度も読み返した。ホームページやブログも読みあさった。

 で、たどり着いた結論は、家造りに正解はない。

 一人一人好みがちがう、人生観は異なる。たとえば、物の多い家は収納がたくさんいるし、シンプルに暮らしてる人は、空間だけがあれば十分。服をたくさん持ってる人は広いクローゼットがいるし、家族が多いと部屋数がいる。

 住宅展示場や間取り事例集は参考にならない。自分自身の理想の間取りを作り上げる必要がある。建築会社は、大手ハウスメーカーや地元の工務店とで、それぞれ利点欠点が分かってきた。

 いま、自分なりにいい家についての結論にたどり着こうとしてるので、徐々にまとめようと思い、このブログを書き始めることにした。

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